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Évaluation objective de la propriété à Berlin

Le marché immobilier à Berlin a commencé à évoluer fortement. La demande de biens immobiliers propres ou de biens d’investissement est grande. Une des principales raisons de la forte demande est que les prix de l’immobilier à Berlin sont inférieurs à ceux des autres villes européennes. La question se pose pourquoi c’est le cas et quelles influences affectent les prix de l’immobilier ?

Par la rédaction

L’emplacement est un critère important

Pour un investissement immobilier réussi,  il ne faut pas se tromper sur l’évaluation du bien visé. Comme à Paris, en matière d’évaluation immobilière à Berlin, le plus important est l’emplacement. Les bâtiments et les terrains situés dans un endroit doté d’une bonne infrastructure sont mieux notés que les propriétés plus éloignées. En termes de localisation, ce ne sont pas seulement les liaisons de transport, les commerces et les soins médicaux qui jouent un rôle. Cela dépend toujours du quartier. L’immobilier est généralement évalué un peu moins dans les domaines de préoccupation sociale.

La taille et la substance sont également importantes

Pour aller plus loin

Wertermittlung von Immobilien und Grundstück, B. Metzger, Éditions Haufe

Plötz Immobilienführer, Berlin, Postdam und Umland, Editions Berliner MorgenPost

En plus de l’emplacement respectif, l’année de construction du bâtiment est également d’une importance cruciale lors de l’évaluation d’un bien immobilier à Berlin. Bien qu’il existe également des différences dans ce domaine. Par conséquent, une ancienne propriété qui a toujours été bien entretenue et qui est également à jour du point de vue énergétique peut être très bien notée. Dans le cas d’un immeuble à rénover, la note est légèrement inférieure.

En plus du tissu du bâtiment, la taille est également importante. Fondamentalement, l’espace de vie utilisable est inclus dans le calcul de chaque évaluation immobilière à Berlin. Plus l’espace de vie est grand, plus la propriété est valorisée.

Cela dépend également du nombre d’étages du bâtiment ou de l’étage où se trouve un appartement. Un balcon ou une terrasse dans un appartement au rez-de-chaussée augmente également la valeur de la propriété.

Acheter un immeuble complet ou un lot d’appartement ?

Un marché très spéculatif

Dès la chute du mur en 1989, la frénésie immobilière s’est emparé de Berlin. Après quelques années d’investissements massifs, soutenus par des programmes fiscaux d’amortissement accéléré, de nombreux immeubles ont été rénovés ou construits. Mais l’économie de la ville n’ayant pas connu l’essor attendu, nombre d’investisseurs se sont retrouvés surendettés et le marché a plongé en 2004, provoquant l’afflux d’investisseurs étrangers. A partir de 2008, les prix sont repartis à la housse, avec des prix qui ont plus que doublés entre 2004 et 2020.

Dans le cas d’un achat de plus grande taille, on peut trouver des lots d’appartement, dans une même copropriété ou un immeuble complet : en effet, Berlin est une ville comptant 89 % de locataires donc un parc immobilier largement aux mains de propriétaires. Or, à la différence de la France, la location meublée est l’exception, et il n’existe aucun dispositif de type LMP ou LMNP.

L’offre en immeuble permet un investissement particulièrement intéressant car permet de limiter les frais de gestion : en l’absence de copropriété, le recours à un syndic, onéreux ou bénévole n’est plus nécessaire.

Dans une gestion en direct par le locataire, plus nécessaire de passer par un gestionnaire de biens, ni même d’avoir recours à une assurance contre les impayés, car avec le volume, le risque est moindre.

Crédits image : Daniel Frese/Canva.com

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